Можно ли доход от продажи недвижимого имущества уменьшить на затраты по его приобретению и по декларации 3-НДФЛ перечислить налог, или доход от продажи недвижимого имущества облагается УСН?

#трудовые отношения   #налоги   #УСН и АУСН   #страховые взносы и выплаты   #недвижимость, аренда   #грузоперевозки, личный транспорт   #документооборот   #юридические вопросы   #охрана труда  #другие вопросы

Вопрос

Прошу помочь разобраться. ИП заключил договор долевого участия на приобретение нежилого помещения в многоквартирном доме и с расчетного счета ИП перечислил денежные средства застройщику. ИП применяет систему налогообложения УСНО с объектом «доходы» и ПСН.

После принятия нежилого помещения от Застройщика ИП и регистрации права собственности в Росреестре решил его сразу продать по договору купли-продажи недвижимого имущества как физическое лицо.

Суммы от продажи были получены на личный счет физлица. Можно ли доход от продажи недвижимого имущества уменьшить на затраты по его приобретению и по декларации 3-НДФЛ перечислить налог или доход от продажи недвижимого имущества облагается УСН?

Попробовать К+ бесплатно

Ответ

У физлица в статусе ИП на УСН «доходы» с суммы дохода от реализации коммерческой недвижимости (нежилого помещения) без учета расходов на ее приобретение надо заплатить налог по УСН 6%. Доход надо отразить в декларации по УСН.

Порядок обложения продажи нежилого помещения, квартиры и иной недвижимости у ИП на УСН зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или продается недвижимость, не задействованная в бизнесе (Письма Минфина России от 20.03.2026 N 03-04-05/22907, от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 06.03.2024 N 03-04-05/20449).

Дело в том, что под УСН подпадает только доход от предпринимательской деятельности ИП (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая - нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.

Например, если ИП ведет предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости и имущество использовалось в этой деятельности, доход от его продажи должен облагаться в рамках УСН (Письма Минфина России от 20.03.2026 N 03-04-05/22907, от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

Доход, который ИП получил не от предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ. Это происходит в следующих случаях (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 19.04.2016 N 03-04-05/22399):

  • ИП не использовал реализованное имущество в предпринимательской деятельности (например, он продал квартиру, в которой проживал);
  • ИП при регистрации не указал среди своих видов деятельности реализацию недвижимости.
Учтите, что, если налоговый орган не согласится с тем, для какой деятельности использовалось имущество, вам могут доначислить налог и пени, а также привлечь к ответственности. Тогда отстаивать свою позицию придется в суде. Если вы сомневаетесь, относится ли продажа недвижимости к предпринимательской деятельности, и хотите избежать споров, рекомендуем уточнить позицию вашей инспекции.

Доходы и расходы по УСН при продаже недвижимости, задействованной в бизнесе, учитывайте в зависимости от назначения такого имущества:

  • если вы купили ее для перепродажи - учитывайте как продажу покупных товаров;
  • построили сами для продажи - учитывайте как продажу товаров собственного изготовления;
  • использовали как основное средство - учитывайте как при продаже ОС. 

CRM-форма появится здесь